Kontrata ay Kontrata: Personal na Abiso sa Extrajudicial Foreclosure, Kailangan Kung Nakasaad

G.R. No. 198800, December 11, 2013

Sa mundo ng batas, lalo na pagdating sa mga kontrata, isang mahalagang prinsipyo ang umiiral: ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Ibig sabihin, kung ano man ang napagkasunduan at isinulat sa kontrata, iyon ang dapat sundin. Ngunit paano kung ang isang partido ay hindi sumunod sa napagkasunduan, lalo na kung ito ay may malaking epekto tulad ng pagkawala ng ari-arian dahil sa foreclosure?

Sa kaso ng Jose T. Ramirez vs. The Manila Banking Corporation, tinalakay ng Korte Suprema ang isyu ng personal na abiso sa extrajudicial foreclosure. Bagama’t hindi ito kinakailangan sa ilalim ng Act No. 3135, ang batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure, maaari itong maging obligasyon kung ito ay napagkasunduan sa kontrata ng mortgage. Ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang basahin at unawain ang lahat ng nakasulat sa kontrata bago pumirma, at kung paano ito nakakaapekto sa iyong mga karapatan.

Ang Batas at ang Kontrata: Extrajudicial Foreclosure sa Pilipinas

Sa Pilipinas, ang extrajudicial foreclosure ay isang proseso kung saan ang nagpautang (mortgagee), tulad ng bangko, ay maaaring ipagbili sa publiko ang ari-arian na ginawang prenda (mortgage) upang mabawi ang utang ng umutang (mortgagor) kapag ito ay hindi nakabayad. Ang prosesong ito ay pinapahintulutan ng Act No. 3135, na naglalayong gawing mabilis at episyente ang pagbawi ng pagkakautang nang hindi na kailangang dumaan sa mahabang proseso ng korte.

Ayon sa Section 3 ng Act No. 3135, ang kailangan lamang para sa balidong extrajudicial foreclosure ay ang pagpoposte ng abiso ng pagbebenta sa tatlong pampublikong lugar at paglalathala nito sa isang pahayagan na may general circulation. “SEC. 3. Notice shall be given by posting notices of the sale for not less than twenty days in at least three public places of the municipality or city where the property is situated, and if such property is worth more than four hundred pesos, such notice shall also be published once a week for at least three consecutive weeks in a newspaper of general circulation in the municipality or city.” Hindi kinakailangan ang personal na abiso sa mortgagor maliban kung ito ay napagkasunduan.

Gayunpaman, ang Korte Suprema ay matagal nang naninindigan na ang mga partido sa isang kontrata ng mortgage ay maaaring magdagdag ng karagdagang mga rekisito maliban sa mga nakasaad sa Act No. 3135. Ito ay dahil ang kontrata ay siyang batas sa pagitan nila. Kung kaya’t kung ang kontrata ay nagsasaad ng karagdagang kondisyon, tulad ng personal na abiso, ito ay dapat sundin.

Ang Kwento ng Kaso: Ramirez vs. Manila Banking Corporation

Si Jose Ramirez ay umutang sa Manila Banking Corporation at bilang seguridad, ipinrenda niya ang dalawang lote niya sa Marikina. Sa kontrata ng mortgage, mayroong Paragraph N na nagsasaad na lahat ng komunikasyon tungkol sa mortgage, kasama na ang abiso ng extrajudicial action, ay dapat ipadala kay Ramirez sa kanyang ibinigay na address.

Nang hindi nakabayad si Ramirez sa kanyang utang, nagsampa ng request for extrajudicial foreclosure ang bangko. Isinagawa ang auction sale kung saan ang bangko mismo ang nanalo bilang pinakamataas na bidder.

Nalaman na lamang ni Ramirez ang tungkol sa foreclosure nang padalhan siya ng demand letter na magbakante sa ari-arian. Dahil dito, nagsampa siya ng kaso sa korte para ipawalang-bisa ang foreclosure sale, dahil umano sa hindi siya nabigyan ng personal na abiso, taliwas sa Paragraph N ng kontrata.

Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo si Ramirez. Ipinawalang-bisa ng RTC ang certificate of sale at inutusan ang bangko na magbayad ng danyos. Ngunit sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, ang kawalan ng personal na abiso ay hindi sapat na basehan para ipawalang-bisa ang foreclosure sale dahil hindi naman ito kinakailangan sa ilalim ng Act No. 3135.

Hindi sumang-ayon si Ramirez sa desisyon ng CA, kaya’t umakyat siya sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong na sinagot ng Korte Suprema ay: Ano ang legal na epekto ng paglabag sa Paragraph N ng kontrata ng mortgage na nag-uutos ng personal na abiso sa mortgagor?

Pinanigan ng Korte Suprema si Ramirez. Binigyang-diin ng Korte Suprema na bagama’t hindi kailangan ang personal na abiso sa ilalim ng Act No. 3135, ang kontrata ng mortgage sa pagitan ni Ramirez at ng bangko ay malinaw na nagsasaad ng obligasyon na magpadala ng personal na abiso.

Sinipi ng Korte Suprema ang naunang kaso ng Metropolitan Bank v. Wong: “[A] contract is the law between the parties and … absent any showing that its provisions are wholly or in part contrary to law, morals, good customs, public order, or public policy, it shall be enforced to the letter by the courts.”

Dahil hindi sinunod ng bangko ang Paragraph N, nilabag nito ang kontrata. Kaya naman, ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang extrajudicial foreclosure sale at ang certificate of sale.

Gayunpaman, binawi ng Korte Suprema ang award ng moral at exemplary damages at attorney’s fees na ibinigay ng RTC kay Ramirez, maliban sa costs of suit. Ayon sa Korte Suprema, walang sapat na basehan para sa moral at exemplary damages, at hindi rin naipaliwanag ng RTC ang batayan para sa attorney’s fees.

Praktikal na Aral: Ano ang Dapat Mong Malaman?

Ang kaso ng Ramirez vs. Manila Banking Corporation ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga umuutang at nagpapautang na sangkot sa real estate mortgage:

• Basahin at Unawain ang Kontrata: Huwag basta pumirma sa kontrata nang hindi ito lubusang binabasa at nauunawaan. Lahat ng nakasaad dito ay may legal na epekto. Kung mayroong probisyon tungkol sa personal na abiso, ito ay dapat sundin.
• Kontrata ay Batas: Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Kung may napagkasunduan at isinulat, dapat itong tuparin. Hindi maaaring baliwalain ang isang probisyon sa kontrata dahil lamang sa hindi ito kinakailangan ng batas kung ito ay malinaw na napagkasunduan.
• Personal na Abiso: Bagama’t hindi kinakailangan ng Act No. 3135, maaaring maging obligasyon ang personal na abiso kung ito ay napagkasunduan sa kontrata. Ang pagbibigay ng personal na abiso ay nagbibigay ng pagkakataon sa mortgagor na maipagtanggol ang kanyang karapatan at maiwasan ang pagkawala ng ari-arian.
• Due Diligence ng Bangko: Ang mga bangko at iba pang nagpapautang ay dapat ding maging maingat sa pagtupad ng lahat ng nakasaad sa kontrata ng mortgage, kasama na ang pagbibigay ng personal na abiso kung ito ay napagkasunduan. Ang pagkabigong sumunod sa kontrata ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng foreclosure sale.

Mahahalagang Leksyon

• Kung may probisyon sa kontrata ng mortgage na nag-uutos ng personal na abiso sa mortgagor sa kaso ng extrajudicial foreclosure, dapat itong sundin ng mortgagee.
• Ang paglabag sa probisyon ng kontrata tungkol sa personal na abiso ay sapat na dahilan upang ipawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure sale.
• Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido, at dapat itong ipatupad ayon sa mga termino nito maliban kung ito ay labag sa batas, moralidad, o pampublikong patakaran.

Mga Madalas Itanong (FAQs)

Tanong 1: Kailangan ba talaga ang personal na abiso sa extrajudicial foreclosure?
Sagot: Hindi kinakailangan ng Act No. 3135 ang personal na abiso. Ang kailangan lamang ay posting at publication. Ngunit, kung nakasaad sa kontrata ng mortgage na kailangan ang personal na abiso, ito ay dapat sundin.

Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi ako nabigyan ng personal na abiso pero nakasaad ito sa kontrata?
Sagot: Base sa kaso ng Ramirez, maaaring ipawalang-bisa ang foreclosure sale dahil sa paglabag sa kontrata. Maaari kang magsampa ng kaso sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure.

Tanong 3: Paano kung hindi ko nabasa ang Paragraph N sa kontrata? May laban pa ba ako?
Sagot: Mahalagang basahin at unawain ang kontrata bago pumirma. Ngunit, kung hindi ka nabigyan ng personal na abiso at ito ay nakasaad sa kontrata, maaaring may laban ka pa rin. Ang pagkonsulta sa abogado ay makakatulong upang masuri ang iyong sitwasyon.

Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay mortgagor at nanganganib ma-foreclose ang ari-arian ko?
Sagot: Makipag-usap agad sa iyong bangko o nagpautang. Subukang makipag-ayos sa terms ng pagbabayad. Kung hindi ito posible at naisagawa na ang foreclosure, tiyakin kung sinunod ang lahat ng proseso, lalo na ang tungkol sa abiso. Kumonsulta sa abogado para sa legal na payo.

Tanong 5: Paano makakatulong ang ASG Law sa ganitong sitwasyon?
Sagot: Ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa real estate at foreclosure laws. Kung ikaw ay nahaharap sa problema sa foreclosure, maaari kaming tumulong sa iyo na suriin ang iyong kontrata, alamin ang iyong mga karapatan, at bigyan ka ng legal na representasyon. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo upang maprotektahan ang iyong mga karapatan at ari-arian. Makipag-ugnayan na sa amin ngayon!