Pagiging ‘Buyer in Good Faith’: Mahalaga Para Protektahan ang Iyong Karapatan sa Lupa

AFP Retirement and Separation Benefits System (AFP-RSBS) vs. Plastic King Industrial Corp., G.R. No. 231395, June 26, 2023

Isipin mo na bibili ka ng lupa na pinaghirapan mong ipunin. Sigurado ka na bang protektado ang iyong karapatan dito? Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, malinaw na ipinaliwanag kung kailan maituturing na ‘buyer in good faith’ ang isang bumibili ng lupa, at kung ano ang mga dapat gawin para masigurong hindi ka maloloko.

Ang AFP-RSBS (AFP Retirement and Separation Benefits System) ay bumili ng lupa mula sa mga Flaviano. Ngunit, lumabas na nauna nang naibenta ang lupa sa Plastic King Industrial Corp. Ang pangunahing tanong dito: Sino ang may mas karapatan sa lupa, ang AFP-RSBS o ang Plastic King? At kailan maituturing na isang ‘buyer in good faith’ ang isang bumibili ng lupa?

Ang Konsepto ng ‘Buyer in Good Faith’ sa Philippine Law

Sa ilalim ng Philippine law, ang ‘buyer in good faith’ ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan o interes dito. Bukod pa rito, nagbayad siya ng tamang halaga para sa ari-arian bago pa man siya malaman ang tungkol sa ibang claim. Mahalaga ang konseptong ito dahil pinoprotektahan nito ang mga taong bumibili ng ari-arian nang may mabuting intensyon at walang balak na manloko.

Ayon sa Article 1544 ng Civil Code, kapag ang isang ari-arian ay naibenta sa iba’t ibang tao, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagmay-ari nito nang may ‘good faith’. Kung ito ay isang ‘immovable property’ (tulad ng lupa), ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagrehistro nito sa Registry of Property nang may ‘good faith’.

Halimbawa, si Juan ay bumili ng lupa kay Pedro. Bago irehistro ni Juan ang pagbili, nalaman niya na naibenta rin pala ni Pedro ang lupa kay Maria. Kung nalaman ni Juan ang tungkol sa naunang bentahan bago niya irehistro ang kanyang pagbili, hindi siya maituturing na ‘buyer in good faith’.

Sabi nga sa kaso ng Duenas v. MBTC, ang ‘good faith’ ng isang bumibili ay dapat magpatuloy hanggang sa maayos na mairehistro ang paglilipat ng ari-arian. Kung bago pa man mairehistro ang paglilipat, may natuklasan ang bumibili na claim o interes ng ibang tao, mawawala ang kanyang ‘good faith’.

Ang Kwento ng Kaso: AFP-RSBS vs. Plastic King

Nagsimula ang lahat nang magbigay ng ‘Exclusive Contract to Sell’ ang mga Flaviano kay Evelyn Te para maghanap ng buyer para sa kanilang lupa. Inalok ni Evelyn ang lupa sa Plastic King, na kinatawan ni Merlen Agabin. Pagkatapos, nagpirmahan ng ‘Transfer of Rights’ ang mga Flaviano at Plastic King para ilipat ang karapatan sa lupa.

Ngunit, hindi natapos doon. Ipinagbili rin ng mga Flaviano ang lupa sa AFP-RSBS. Kaya naman, nagsampa ng kaso ang Plastic King para pigilan ang mga Flaviano na ibenta ang lupa sa iba. Sinabi ng Plastic King na alam ng AFP-RSBS ang tungkol sa naunang bentahan bago pa man nila bilhin ang lupa.

Narito ang mga mahahalagang pangyayari:

• 1995: Nagbigay ng ‘Exclusive Contract to Sell’ ang mga Flaviano kay Evelyn Te.
• 1995: Nagpirmahan ng ‘Transfer of Rights’ ang mga Flaviano at Plastic King.
• 1996: Nag-isyu ang DENR ng Sales Patent para sa mga Flaviano.
• 1996: Nagpirmahan ng ‘Contract to Sell’ ang AFP-RSBS at mga Flaviano.
• 1997: Nagpirmahan ng ‘Deed of Absolute Sale’ ang AFP-RSBS at mga Flaviano.
• 1997: Nagsampa ng kaso ang Plastic King laban sa mga Flaviano para pigilan ang pagbebenta sa AFP-RSBS.
• 1997: Nagpadala ng sulat ang Plastic King sa AFP-RSBS para ipaalam ang naunang bentahan.

Ayon sa Korte Suprema, hindi maituturing na ‘buyer in good faith’ ang AFP-RSBS dahil alam nila ang tungkol sa naunang bentahan sa Plastic King bago pa man nila irehistro ang kanilang pagbili. Sabi nga ng Korte:

“AFP-RSBS was not an innocent second purchaser for value as it was admittedly notified of the earlier sale to Plastic King even before it sought the registration of the subsequent sale in its own name.”

Dahil dito, kinansela ng Korte Suprema ang mga titulo na inisyu sa pangalan ng AFP-RSBS at inutusan ang Register of Deeds na mag-isyu ng bagong titulo sa pangalan ng Plastic King.

Ano ang mga Implikasyon ng Desisyong Ito?

Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagiging ‘buyer in good faith’ sa pagbili ng lupa. Ipinapakita rin nito na hindi sapat na magtiwala lamang sa titulo ng lupa. Dapat ding mag-imbestiga at alamin kung may ibang tao na may claim o interes sa ari-arian.

Key Lessons:

• Mag-imbestiga nang mabuti bago bumili ng lupa.
• Alamin kung may ibang tao na may claim o interes sa ari-arian.
• Siguraduhing mairehistro agad ang pagbili para protektado ang iyong karapatan.
• Huwag magtiwala lamang sa titulo ng lupa.

Halimbawa, kung bibili ka ng lupa, dapat mong suriin ang titulo sa Register of Deeds. Dapat mo ring kausapin ang mga kapitbahay at alamin kung may alam silang anumang problema sa lupa. Kung may nakita kang anumang kahina-hinala, dapat kang magkonsulta sa isang abogado bago ka bumili.

Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

1. Ano ang ibig sabihin ng ‘buyer in good faith’?

Ang ‘buyer in good faith’ ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan o interes dito, at nagbayad ng tamang halaga para sa ari-arian.

2. Bakit mahalaga ang pagiging ‘buyer in good faith’?

Mahalaga ito dahil pinoprotektahan nito ang iyong karapatan sa ari-arian. Kung ikaw ay ‘buyer in good faith’, mas malaki ang posibilidad na maprotektahan ka ng batas kung may lumabas na ibang claim sa ari-arian.

3. Ano ang dapat kong gawin para maging ‘buyer in good faith’?

Mag-imbestiga nang mabuti bago bumili ng ari-arian, alamin kung may ibang tao na may claim o interes dito, at siguraduhing mairehistro agad ang pagbili.

4. Ano ang ‘lis pendens’?

Ito ay isang notice na nakarehistro sa titulo ng lupa na nagpapaalam na may kaso sa korte na may kinalaman sa ari-arian. Kung may ‘lis pendens’ sa titulo, dapat kang maging maingat dahil ang sinumang bumili ng ari-arian ay maaapektuhan ng resulta ng kaso.

5. Ano ang dapat kong gawin kung may ‘lis pendens’ sa titulo ng lupa na gusto kong bilhin?

Magkonsulta sa isang abogado para malaman ang iyong mga opsyon. Maaaring magdesisyon kang huwag nang bilhin ang lupa, o kaya naman ay bilhin mo ito ngunit alam mo ang mga panganib na kaakibat nito.

Kung mayroon kang katanungan tungkol sa pagbili ng lupa o iba pang legal na usapin, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Maaari kang magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact/.