Paano Mapoprotektahan ang Iyong Ari-arian Laban sa mga Abiso ng Pagkakautang at Lis Pendens

UNICORP FINANCE LIMITED, PETITIONER, VS. HERMA CORPORATION, RESPONDENT. G.R. No. 241752

Naranasan mo na bang magkaroon ng abiso ng pagkakautang o lis pendens sa iyong titulo ng lupa? Ang ganitong sitwasyon ay maaaring magdulot ng malaking problema at pagkabahala. Ang kaso ng Unicorp Finance Limited vs. Herma Corporation ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng isang may-ari ng ari-arian at kung paano mapoprotektahan ang iyong interes laban sa mga abiso ng pagkakautang na nakakabit sa titulo ng iyong lupa. Sa kasong ito, tatalakayin natin kung paano nagkaroon ng abiso ng pagkakautang ang ari-arian, ang legal na labanang nangyari, at ang mga aral na mapupulot natin upang maiwasan ang ganitong problema.

Ang Legal na Batayan: Ano ang Abiso ng Pagkakautang at Lis Pendens?

Mahalagang maunawaan ang mga legal na konsepto na nakapaloob sa kasong ito. Ang Abiso ng Pagkakautang o Notice of Levy ay isang dokumento na nagpapahayag na ang isang ari-arian ay sinamsam upang bayaran ang utang ng isang tao. Ito ay nakakabit sa titulo ng lupa upang ipaalam sa publiko na mayroong paghahabol sa ari-arian na iyon. Samantala, ang Lis Pendens ay isang abiso na nagpapaalam na mayroong nakabinbing kaso sa korte na maaaring makaapekto sa titulo o pagmamay-ari ng isang ari-arian. Layunin nitong protektahan ang mga karapatan ng nagdemanda habang dinidinig ang kaso.

Ayon sa Property Registration Decree (PD 1529), ang Regional Trial Court (RTC) ay may eksklusibong hurisdiksyon sa lahat ng aplikasyon para sa orihinal na pagpaparehistro ng titulo ng lupa, kasama ang mga pagpapabuti at interes dito, at sa lahat ng petisyon na isinampa pagkatapos ng orihinal na pagpaparehistro ng titulo, na may kapangyarihang dinggin at tukuyin ang lahat ng mga tanong na lumilitaw sa mga naturang aplikasyon o petisyon.

Narito ang sipi mula sa Section 52 ng PD 1529:

“SEC. 52. Constructive notice upon registration. Every conveyance, mortgage, lease, lien, attachment, order, judgment, instrument or entry affecting registered land shall be, if registered, filed or entered in the office of the Register of Deeds for the province or city where the land to which it relates lies, be constructive notice to all persons from the time of such registering, filing or entering.”

Ibig sabihin, kapag nairehistro ang isang dokumento na nakaaapekto sa isang rehistradong lupa, ito ay nagiging paalala sa lahat ng tao tungkol sa dokumentong iyon.

Ang Kuwento ng Kaso: Unicorp vs. Herma

Ang kaso ay nagsimula sa pagitan ng Unicorp Finance Limited (Unicorp) at Herma Corporation (Herma). Narito ang mga pangyayari:

• Pagkakaroon ng Ari-arian: Ang Herma ay bumili ng tatlong parsela ng lupa mula sa Home Guaranty Corporation (HGC). Ang mga parselang ito ay dating pag-aari ng Spouses Escalona at naisalin sa TERP Construction Corporation (TERP).
• Abiso ng Pagkakautang: Bago pa man mabili ng Herma ang mga lupa, may mga abiso ng pagkakautang na nakakabit sa titulo dahil sa mga kaso laban sa Spouses Escalona at TERP. Ang Unicorp ay isa sa mga nagpataw ng abiso ng pagkakautang dahil sa hindi nabayarang utang.
• Legal na Labanan: Naghain ang Herma ng petisyon sa korte upang mapawalang-bisa ang mga abiso ng pagkakautang, dahil naniniwala silang sila ang may mas matibay na karapatan sa lupa.

Ang RTC ay nagdesisyon na pabor sa Herma, na nag-uutos na kanselahin ang lis pendens ngunit hindi ang mga abiso ng pagkakautang. Umakyat ang kaso sa Court of Appeals (CA), na nagpawalang-bisa sa lahat ng abiso ng pagkakautang. Hindi sumang-ayon ang Unicorp at umakyat sa Korte Suprema.

Ayon sa Korte Suprema:

“There is no dispute that Spouses Escalona were no longer the owners of the subject properties at the time of the levy in 1999 and 2001 during the pendency of the following cases… TERP acquired ownership of the subject properties in 1995 and 1996, as evidenced by the two Deeds of Absolute Sale dated December 14, 1995, and the Deed of Sale dated March 19, 1996.”

Dagdag pa ng Korte Suprema:

“By selling to TERP Property 2 and Property 3 in 1995 and Property 1 in 1996, Spouses Escalona had lost title or right to the possession of the subject properties.”

Ano ang Implikasyon ng Desisyon?

Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga may-ari ng ari-arian. Ipinapakita nito na ang isang abiso ng pagkakautang ay hindi awtomatikong nangangahulugan na mawawala ang iyong ari-arian. Kung napatunayan na ang dating may-ari ay wala nang karapatan sa lupa noong ipinataw ang abiso, maaaring mapawalang-bisa ito.

Mahahalagang Aral:

• Suriin ang Titulo: Bago bumili ng ari-arian, siguraduhing suriin ang titulo upang malaman kung may mga nakakabit na abiso ng pagkakautang o lis pendens.
• Alamin ang Kasaysayan: Imbestigahan ang kasaysayan ng ari-arian upang malaman kung may mga nakabinbing kaso o utang na maaaring makaapekto sa iyong pagmamay-ari.
• Kumonsulta sa Abogado: Kung mayroon kang problema sa abiso ng pagkakautang, kumonsulta agad sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na hakbang na maaari mong gawin.

Halimbawa: Si Juan ay bumili ng lupa mula kay Pedro. Pagkatapos ng ilang buwan, nakatanggap si Juan ng abiso na may nakakabit na abiso ng pagkakautang sa lupa dahil sa utang ni Pedro. Sa tulong ng abogado, napatunayan ni Juan na binili niya ang lupa bago pa man ipataw ang abiso ng pagkakautang. Dahil dito, napawalang-bisa ang abiso at napanatili ni Juan ang kanyang pagmamay-ari.

Mga Madalas Itanong (FAQ)

Tanong: Ano ang gagawin ko kung may abiso ng pagkakautang sa titulo ng aking lupa?

Sagot: Kumonsulta agad sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na hakbang na maaari mong gawin upang mapawalang-bisa ang abiso.

Tanong: Maaari bang ibenta ang aking lupa kung may lis pendens?

Sagot: Maaari mo pa ring ibenta ang iyong lupa, ngunit kailangan mong ipaalam sa prospective buyer ang tungkol sa lis pendens. Ang pagbebenta ay maaaring maapektuhan ng kinalabasan ng kaso.

Tanong: Paano ko malalaman kung may abiso ng pagkakautang sa isang ari-arian?

Sagot: Maaari kang humiling ng certified true copy ng titulo ng lupa sa Registry of Deeds upang malaman kung may mga nakakabit na abiso.

Tanong: Ano ang pagkakaiba ng abiso ng pagkakautang at lis pendens?

Sagot: Ang abiso ng pagkakautang ay nangangahulugan na ang ari-arian ay sinamsam upang bayaran ang utang, habang ang lis pendens ay nagpapaalam na may nakabinbing kaso na maaaring makaapekto sa titulo ng ari-arian.

Tanong: Gaano katagal ang bisa ng abiso ng pagkakautang?

Sagot: Ang bisa ng abiso ng pagkakautang ay depende sa batas at sa mga pangyayari ng kaso. Maaaring mapawalang-bisa ito kung hindi naipatupad sa loob ng takdang panahon.

ASG Law specializes in real estate law and litigation. Contact us or email hello@asglawpartners.com to schedule a consultation.